TOKİ’nin planlı kentleşme ve konut seferberliği kapsamında yürüttüğü uygulamalardan biri de belediyelerle işbirliği içinde gerçekleştirdiği Gecekondu Dönüşüm/Kentsel Yenileme projeleridir. Bu projeler, kentin sağlıksız alanlarının yeniden kente kazandırılması ile bu alanlarda yaşayan vatandaşlarımızın modern yerleşim alanlarında ikamet etmesini sağlamayı hedeflemektedir. Bu projelerde konut ve gerekli sosyal donatı yapılarının (okul, kreş, spor salonu, dini tesis, sağlık tesisi, ticaret vb.) ada içi altyapı ile birlikte inşaatları TOKİ tarafından yapılmakta, belediyeler ise hak sahipliği tespit ve taşınmazlara ait değerleme işlerinde TOKİ ile müşterek çalışmakta, ayrıca alanın tasfiyesini, gerekli olan hallerde geçici iskan yardımını ve genel altyapı hizmetlerinin teminini üstlenmektedir.

Teknik verilere bağlı olarak (jeolojik durum, zemin özellikleri, depremsellik, tarihi ve doğal miras); tasfiyesi zorunlu alanlar, afet bölgeleri ile kentsel arazi değeri yüksek ancak yapılaşma kalitesi düşük ve kentsel kimliğe uyumsuz alanlar bu projelere konu edilmektedir.

Bu projelerde dönüştürülmesi gereken alan belediyelerce tespit edilmektedir. TOKİ belediyenin başvurusu üzerine alan bilgileri ışığında yerinde inceleme yapmakta ve bir değerlendirme raporu hazırlamaktadır. Daha sonra TOKİ ve Belediye arasında imzalanan protokol çerçevesinde gerekirse proje sınır revizyonu ile uygulamaya konmaktadır. Bununla birlikte, afet riski altındaki bölgelerde 6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen Riskli Alan dönüşümüne yönelik projelerde, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından İdaremize bildirilen alanlarda yapım işleri yürütülebilmektedir.

Belediyeler ile imzalı Protokoller çerçevesinde yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde, hak sahipliği tespiti Belediyelerce TOKİ koordinasyonunda gerçekleştirilmektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında afet riskli alanlarda yürütülen dönüşüm projelerinde ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca hak sahiplerinin tespiti yapılmaktadır.

Bedel tespiti, tapulu yapılar için arsa, bina ve eklenti olarak hesaplanırken kendisine ait olmayan arazi üzerinde tapusuz binası olanlara sadece enkaz (bina-yapı varsa ağaç) değeri üzerinden yapılır. Mülkiyeti yapı sahibine ait olmayan durumda, arsa/arazi için değil yapı için bedel takdir edildiğinden bedel; yapının metrekare büyüklüğüne göre değişmektedir. Bu hesaplar o yıla ait Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri üzerinden, binanın yaşı, cinsi, eksik imalatı ve yapım tarzına göre yapılmaktadır.

TOKİ’nin üreteceği konutlardan/ticaretlerden talep eden ve belediyeye “muvafakat” vererek borçlanan hak sahipleri için üretilen konutların/ticaretlerin borçlanma usul ve esasları İdaremiz tarafından proje bazlı olarak belirlenmektedir. TOKİ’nin maliyet bedelleri dikkate alarak tespit ettiği konut satış bedelinden hak sahiplerine ait taşınmazlar için belirlenen kıymet takdir bedelleri düşürülür ve tespit edilen borç için vadeli satış yöntemi uygulanır. Hak sahibine bu farkı küçük taksitlerle, uzun vadeli olarak ödeme imkanı sağlanır.

Bu projeler, boşaltılacak alanın niteliğine, konut yapımına uygun olup olmama özelliklerine göre biri “Başka Alana Taşıyarak Dönüşüm/Yenileme”, diğeri “Yerinde Dönüşüm/Yenileme” olmak üzere iki alternatif çerçevesinde yürütülmektedir.

“Başka Alana Taşıyarak Dönüşüm/Yenileme” modelinde alan tasfiyesi, yeni konutların inşaatlarının tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmesinden sonra yapılmaktadır. “Yerinde Dönüşüm/Yenileme” metodunda ise hak sahipleri yeni konutlarının yapımı tamamlanana kadar başka bir yerde ikamet etmekte, bu süreç içerisinde TOKİ veya Belediyece kira yardımı ödemeleriyle hak sahiplerine destek sağlanabilmektedir.

Kentsel dönüşüm projesinde, takdir edilen arsa ve bina değerinin TOKİ tarafından belirlenecek konut fiyatından yüksek çıkması durumunda, hak sahiplerine fazla sayıda konut verilip verilmeyeceğine yönelik değerlendirme proje bazındaki tüm durumlar göz önünde bulundurularak İdarece yapılmakta olup, hak sahipleriyle yapılan muvafakat görüşmeleri esnasında hak sahiplerine açıklanmaktadır.

Komisyonca yürütülen takdir/değerleme işlemlerinde, mevcut hisse oranları gözetilerek konutlarla ilişkilendirilir. Hisseler karşılığı takdir olunan bedeller ile hak sahipleri borçlanma seçeneklerini kullanırlar.