Toplu Konut İdaresi tarafından inşaatı tamamlanarak hak sahiplerinin kullanımına açılan projelerde 300 konut ve üzeri olanlarda, ortak alan aboneliklerinin yapılması, makine ve ekipmanların sağlıklı şekilde devreye alınması, yönetim organları oluşuncaya kadar hizmetlerin aksamaması ve düzenli bir toplu yapı yaşamı kurulması amacı ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı esasları doğrultusunda belirli bir süre İdaremiz tarafından yönetim faaliyetleri yürütülmektedir.

Bilindiği üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) farklı gelir gruplarına uzun vadelerde ve/veya uygun koşullarda ödeme imkânları sağlanması kaydı ile konut projelerine yönelik çalışmalarını sürdürmektedir. Dolayısı ile İdaremizce teslimleri gerçekleştirilen bağımsız bölümlerin satışı Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile yapılmakta, bu süreçte tapu devri yapılamadığından bağımsız bölümlerin mülkiyeti İdaremiz üzerinde bulunmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesinde “Ana Gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” hükmü yer almaktadır. İdaremiz ile konut alıcıları arasında rızaen imzalanan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ilgili hükümleri gereği İdaremizce toplu yapı yönetim ve denetim kurulları oluşturulmakta ve “Hizmet Alım Sözleşmesi” ile yönetim faaliyetleri yürütülmektedir.

Toplu Yapı Yönetimi hizmet ve/veya faaliyetlerine ilişkin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Yönetim Planı” başlıklı 28. maddesinde; Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.” ve “Geçici Yönetim” başlıklı 73. maddesinde; “Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin  nasıl  oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı  ruhsatının alınmasından itibaren  on  yıl geçmekle sona erer.” hükmü yer almaktadır. Ayrıca, ilgili yönetim  planının “Geçici  Hükümler”  başlıklı  bölümündeki geçici 1. maddesinde; “… Bu Yönetim Planının “Yönetim Organlarının Oluşturulması” ile ilgili hükümleri, Geçici Yönetimin görevlerinin konut alıcılarına devredilmesinden sonra yürürlüğe girer.” Hükmü yer almaktadır.

Bunun yanında Toplu Yapı Yönetimi ile ilgili olarak İdaremiz ile hak sahipleri arasında rızaen imzalanan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’nin “Yönetim ve Ortak Giderler” başlıklı maddesinde “Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Yönetim Planına göre gerekli organlar oluşuncaya kadar öngörülen geçiş döneminde gayrimenkulün bulunduğu yapı ve sitedeki ortak yer ve tesisler İDARE tarafından yönetilebileceği gibi  yönetim, bir veya daha fazla sayıda gerçek veya tüzel kişiye de devredebilir….” ifadesi yer almaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümleri çerçevesinde İdaremiz haricinde tapu tescil işlemleri tamamlanarak kat malikliği sıfatına hak kazanmış konut alıcılarının henüz sayı ve arsa payı bakımından toplu yapı yönetim organlarını oluşturabilecek yeterli çoğunluğa ulaşmadığı, yetki devrinin hak sahiplerine yapılması durumunda yönetim hizmet ve/veya faaliyetlerine ilişkin iş ve işlemlerin ifası sırasında düzenlenecek olağan/olağanüstü genel kurul toplantılarında tapu sahiplerinin kendi insiyatiflerinde kat maliklerinin çoğunluğunu temsil etmeyecek şekilde kararlar alarak uygulamalarda bulunabileceği, bu kapsamda yapılacak işlemlerin İdaremizin bağımsız bölümlerin çoğunluğunda mülkiyet sahibi olması nedeni ile yasal ve idari anlamda İdaremizi sorumluluk altında bırakabileceği, İdaremiz tarafından Gayrimenkul Satış Sözleşmesi hükümleri çerçevesinde satışı yapılan bağımsız bölümlere ait hak sahiplerinin iade, fesih ve/veya devir haklarının da bulunduğu göz önüne alındığında hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Ana gayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk” başlıklı 19. maddesinde geçen "Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.” hükmü, hem de kamu menfaatleri gereği yönetim hizmetleri bir süreliğine İdaremiz gözetiminde sürdürülmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Yönetici” başlıklı 34. maddesinde yer alan “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir…. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.” ile  “İşletme Projesinin  Yapılması”  başlıklı  37.  maddesinde  yer  alan “Kat  malikleri  kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar….” hükümleri içerisinde geçen kat malikleri kurulunun onayı olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

İdaremiz tarafından yapımı gerçekleştirilen toplu konut projelerinde Toplu Yapı Yönetimlerinin oluşturulması, kurulan yönetimlerin sürelerinin uzatılması ve/veya devredilmesi vs. işlemler kamu menfaatleri ile hak sahiplerinin memnuniyetleri doğrultusunda gerçekleştirilmektedir.

Daha önce karşılaşılmış olan sıkıntıların ve suiistimallerin önlenmesi, hak sahipleri arasında herhangi bir mağduriyet yaşanmaması Kurumumuz açısından büyük önem taşıdığından, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği mülkiyet sahibi İdaremiz tarafından belli bir geçiş dönemi için oluşturulan Toplu Yapı Yönetimleri; toplu konutlarda uygun ortam sağlandığında, yasal şartlar yerine geldiğinde ve/veya gayrimenkul alıcılarının çoğunluğundan gelecek devir taleplerinin incelenmesi sonucu tarafsızlık ve sosyal sorumluluk ilkesi gereği sağlıklı sonuçlara ulaşıldığı takdirde yönetim faaliyetlerinin belli kurallar çerçevesinde devredilmesi sağlanmaktadır.

Bu itibarla yönetimin devri için, proje kapsamında tapuların çoğunluğunun konut alıcılarına geçmiş olması veya daha önce yaşanmış bir takım sıkıntıların ve suistimallerin önüne geçilmesi, site sakinleri arasında herhangi bir mağduriyet yaşanmaması amacı ile konut alıcılarının en az % 51’e ulaşan talep dilekçelerinin İdaremize ulaşması halinde yetki devrine yönelik değerlendirmeler yapılmaktadır.

Yetki devirleri gerçekleşen toplu konut projelerinin çoğunluğunda profesyonel manada yönetim hizmetleri verilemediğinden hak sahipleri arasında sorunlar yaşandığı, İşletme Projelerinin yapılamadığı, ek aidat adı altında bedeller istendiği, yönetici ve/veya deneticilerin istifa ettiği, genel kurulların ve davetlerin düzenli olarak yapılmadığı, toplanan ortak giderlere karşılık harcama detaylarının bilinmediği, yüksek miktarlarda oluşan borçlardan dolayı ortak alan elektrik, su ve doğalgaz faturalarının ödenemediği, asansörlerin çalıştırılamadığı vs. toplu yapı yönetim organlarının işleyişine yönelik bireysel yanlış uygulamalardan toplu yapı özelliğinin kaybolduğu görülmektedir. Dolayısı ile yetki devirleri sonrası İdaremizin bu değişiklikleri, ihtilafları, uyuşmazlıkları ve/veya yönetim faaliyetlerini devamlı takip etmesi ya da İdaremiz gözetiminde tekrar yönetim ve denetim kurulu belirlenmek sureti ile hizmet verilmesi hem yasal mevzuatlara göre uygulanabilirlik hem de yetki ve sorumluluklar açısından mümkün değildir.

Yönetim hizmet ve/veya faaliyetlerine ilişkin yürürlüğe konulan İşletme Projeleri ilk yılında tahmini gider kalemlerine göre, dönem sonu itibari ile yapılan ortak gider aidat artışları ise geçmiş dönem gider gerçekleşmeleri, satıcı ve/veya kurumlar nezdinde yapılan artışlar, asgari ücret artışları, personel sayısı, ortak alan elektrik giderleri, asansör, kazan, hidrofor gibi makinelerin bakım onarım giderleri, demirbaş giderleri, ortak alan abonelik güvence bedelleri, ofis malzemeleri, temizlik ve teknik malzeme sarf giderleri gibi kalemler 1 yıllık maliyeti üzerinden hesaplanır, KMK nın emrettiği şekilde harcama kalemine göre metrekare paylı ve eşit paylı olarak bağımsız bölüm bazında paylaştırılarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun şekilde uygulamaya konulmaktadır.

Söz konusu İşletme Projeleri kapsamında belirlenen ortak giderler “Toplu Yapı Yönetimi” adına kayıtlı banka hesaplarında toplanmakta, oluşan giderlere karşılık kullanılmaktadır. İdaremiz tarafından yönetim faaliyetlerinden kaynaklı herhangi bir mal ve/veya hizmet alımı yapılmadığı gibi bağlı hesaplarımızda herhangi bir tahsilat yapılmamakta ya da ödeme onayı verilmemektedir. Yönetim hizmet ve/veya faaliyetlerine yönelik tüm iş ve işlemler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun şekilde “Toplu Yapı Yönetimi” adına yürütülmekte olup, gerek ortak giderlerden gerek yönetim faaliyetlerinden kaynaklı İdaremiz ya da çalışanlarının herhangi bir menfaat sağlaması kesinlikle söz konusu değildir.